专访：房地产企业管理顾问王青宏

王青宏

个人资料：

王青宏，先后取得注册职业经理人、注册企业经营管理师、注册企业培训师、注册房地产估价师、全国房地产经纪人资格证、RSO9001质量体系认证内审员。曾获得2007-2008亚洲房地产经纪行业领袖人物金橄榄奖。

中装网：为了解决房屋质量问题，您觉得业主在验房收楼的时候要注意哪些方面？

王青宏：一、验房收楼应从5个方面展开。

如果自己不会或是不懂的验收房屋，那么建议你请专业的注册验房师一同去查验交付手续和验收房屋质量，出具验房报告，维护自己的权益。

1、房屋是否与房屋合同相关条款一致。如果与购房合同、附件及补充协议不符，要及时向开发商反映。

2、检查房屋总体质量。先看开发商有无建筑工程质量核验合格证书，其填发时间、盖章单位、工程名称等是否清楚、协调；其次，观察房屋内外墙地面、门窗、顶棚抹灰、护栏和扶手、玻璃安装、防水、防盗门、给排水、空调设置、节能设施、安全隐患等有无异样及不规范。

3、核对装修标准。按规定，新房交付前应向购房者提供装修标准及相关清单，购房者可按清单进行清点，检查是否齐备、完好及使用状况。

4.查看公共设备。对电梯、消防设备、燃气、暖气、小区环境、停车场、电视接收系统、保安系统等进行检查。

5.对房屋结构、面积进行核查。新房验收后，要签《交屋看房记录表》（或称《物业交付核验单》等）。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，如果房屋结构、面积等一时无法确认，则写上“暂不清楚”、“无法认定”、“待核查”等字样。

二、验房收楼的流程及注意事项。

1、关于收房时间。一般房产商通知小业主交房时间比较早，建议不要在第一、第二天去收房。因为那两天同时来收房的人很多，陪同验收房子的人也不会有太充裕的时间仔细陪同看房。您不妨选择第三天或第四天。

2、您可以去物业部门查看资料，包括《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》、《管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)》、《面积实测表》等。需要注意的是，前四项文件是可以带走的。其中《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》必须是原件。

3、注意核实面积、合同及价钱多退少补等问题。首先要确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。查看售房合同，看误差为多少。注意签订合同时将误差定在2%至3%，建议不超过5%。

4、物业可能会催促交付物业费等费用。但根据建委的最新规定，开发商不得以先交物业费等费用为收房条件。可以验收好后交付费用。

5、从物业领取钥匙时，要确认楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表钥匙、电表钥匙是不是齐全。

中装网：受国家房地产调控政策的影响，全国楼市萧条，2012年春节黄金周20个主要城市楼市成交量同比下跌八成多。对于这种现象，您觉得2012全年的楼市会呈现怎样的发展状态？[page]

王青宏：对于国内商品住宅市场而言，刚过去的2011年，可以用两个字来概括即 “限”和“滞”。所以现在的市场是近十年来最差的市场，我认为，2012年房地产的价格会相对集中跌幅。

房地产开发商急于回款的已经在2011年底拼命回收了，通过2012年的元旦春节，人气观望不大，成交量难有起色，预计大多数楼盘在2月不会热心推盘，而相对集中在3月及以后，在叠加调控政策不放松、特别是限购政策不放松的时候，只能靠价格战来争夺有限的进场客源，从而引发房价年内的第一波相对集中的下行。目前的市场反应显然调控是有成效，一二线城市房价已经出现了比较明显的降价。而且目前是限购城市压力最大的一段时间。

房地产市场是一直这样下去还是会有一个所谓的回稳？

我判断，这种情况一直会在2012年的上半年延续。时间跨度从3月到6月，相对集中在上半年。最快也在下半年稳住，但不一定回暖，而且政策不会有太大变动。地方政府可能会有一些在执行上面的差异化操作，比较大的动作要等到下半年才会出现。不过房价大幅下跌引起的经济波动是不可能忽视的。所以我们看到的是一个在不断博弈中寻求平衡的政策市，不会产生一边倒的局面。

自2009年底开始的本轮房地产调控期已近两年，两年里从金融、信贷、税收直至行政性限购措施轮番出台，应该说目前已经达到“遏制房价过快上涨”的初期调控目标。

从政策的角度来说，此轮调控的决心是很大的，不见价格下调绝不会半途而废。我们应该看到目前并不是市场上所有的产品都出现大的跌幅，其实很多小的开发商并未被资金所困而大幅下调房价，对于这些开发商来说可以短期内不拿地不开发，但是不想把原来的利润损失掉，或许他们还能扛一段时间。而一些大的品牌开发商的价格下跌显然是一种整体战略的考虑，也不是日子过不下去了被逼降价，所以他们的降价空间和时间都是有一定的范围的，不会带着这个行业的市场一直望下走。

另外，目前有些地方房价下跌后引起的以前购房消费者的心态不平也已经产生了多次的纠纷，这些问题已经引起了相关政府部门的注意，并采取了适当的措施。所以我们看到的是一个在不断博弈中寻求平衡的政策市，不会产生一边倒的局面。再者，从二手市场来说，并未出现大面积的跟风下跌，反而出现不售转租了。目前很多拥有两三套房产的人是以投资为目的的，并不急于套现，不会跟风抛售的。

所以我们乐见的结果是，房价在适度的调整和下跌之后，将会进入一个相对平稳的市场环境，这个下跌的幅度或许不会超过30%。而调控政策应该会在半年到一年的时间内出现新的变化，当然这样的变化并非是所谓的政府救市，而是逐步取消行政性的限制措施，通过更完善的信贷、税收措施作为长期的市场调控手段，稳定房价，促进房地产市场的健康持续发展。

展望2012年，可以预见限贷、限购等政策依然会持续，银行的贷款政策对于房地产的支持力度也将大幅减弱，去库存的形势依然严峻，然而各地政府要立刻摆脱对于房地产的依赖也不现实，因此2012年的房地产会在调整中度过，当然也不排除出现成交量的小幅反弹。